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Patrimonio netto e capitale di prestito per lo sviluppo immobiliare

Anonim

introduzione

Esistono due diversi tipi di finanziamento disponibili per progetti di sviluppo e altre attività commerciali:

  • I fondi forniti in cambio di una partecipazione alla proprietà del progetto: 'Equity '.
  • I fondi forniti sotto forma di prestiti che porteranno un coupon e saranno rimborsabili in un momento futuro: 'capitale di prestito '.

Esistono anche diversi tipi di finanziamento "ibrido" che contengono elementi sia di capitale azionario che di prestito o un diritto a convertire un prestito in capitale azionario.

Equità

L'equità può assumere molte forme, per esempio; azioni ordinarie, azioni privilegiate o quote di società. In ogni caso, il capitale fornito in cambio di tali azioni avrà lo scopo di acquisire la proprietà o la proprietà parziale del progetto stesso e, per tale motivo, tali fondi sono considerati più a rischio nel caso in cui il progetto non riesca a diventare finanziariamente fattibile.

Tutte le azioni hanno diritti e doveri e in determinate circostanze un tipo di azione può essere convertito in un altro. Nello stabilire la struttura del capitale per uno sviluppo è di vitale importanza che il rischio e il rendimento siano misurati con attenzione e riflettano adeguatamente i tipi e le proporzioni delle azioni emesse.

Titoli ordinari

Le azioni ordinarie sono la forma di equità più rischiosa che fornirà un rendimento solo se lo sviluppo è redditizio. Il rendimento di queste azioni può quindi essere sotto forma di reddito, vale a dire dividendi, o mediante una plusvalenza se le azioni sono vendute.

Il punto chiave da ricordare, tuttavia, è che non vi è alcuna garanzia di un ritorno sull'importo investito.

Azioni privilegiate

Questo tipo di azione di solito prevede che gli interessi vengano pagati regolarmente. Se la società non genera reddito sufficiente per pagare gli interessi, gli interessi non pagati possono maturare e diventare esigibili man mano che la società ha entrate sufficienti per farlo. Questo tipo di azione si posizionerà in anticipo rispetto alle azioni ordinarie nel caso in cui la società venga liquidata.

I titolari di queste azioni potrebbero non avere un voto sul modo in cui la società è gestita, quindi per molti aspetti una quota privilegiata è simile alla concessione di prestiti. Le azioni privilegiate non sono più così popolari come in passato erano state ampiamente sostituite da prestiti e forme di finanziamento ibride.

Quote di partnership

Sempre più spesso, gli sviluppi vengono acquistati tramite Special Purpose Vehicles (SPV ) che sono spesso costituiti in forma di LLP (Limited Liability Partnership). Questo tipo di struttura è sempre più popolare, principalmente a causa del modo in cui viene trattato ai fini fiscali del Regno Unito. In particolare, è vantaggioso che gli investitori in un progetto possano provenire da ogni parte del mondo e le loro condizioni fiscali individuali possono essere molto diverse dai loro co-investitori.

Investire in un LLP per tale scopo di solito comporta l'emissione di investitori con una partecipazione minima, che rappresenta il loro investimento di capitale nell'impresa, insieme a note di prestito con cedola concordata.

Le partecipazioni in società di partecipazione conferiscono determinati diritti ai titolari, anche se la gestione quotidiana sarà effettuata dal socio gerente.

prestiti

Il finanziamento del progetto è più comunemente fornito dal capitale di prestito.

Il capitale di prestito è più flessibile del capitale azionario. Può essere introdotto e ritirato più facilmente e non conferisce alcun diritto di proprietà a coloro che forniscono i prestiti.

Tuttavia, il capitale di prestito può essere problematico se il progetto non ha esito positivo, in quanto il mancato pagamento degli interessi o l'incapacità di effettuare rimborsi di capitale possono comportare il controllo del progetto da parte dei prestatori di prestiti, solitamente cancellando il valore di qualsiasi investimento azionario.

I prestiti possono essere erogati in molti modi diversi, dalle semplici linee di credito scoperto a complesse operazioni di finanziamento mezzanine che possono comportare la convertibilità dei prestiti in capitale se si verificano determinati eventi.

I prestiti possono anche essere definiti come "obbligazioni societarie".

Come nel caso dell'equity, diversi tipi di prestito porteranno condizioni e livelli di sicurezza diversi. In generale, minore è la sicurezza fornita a una particolare classe di prestiti, maggiore è il tasso di interesse da pagare. In caso di operazioni complesse possono esistere diverse classi di finanziamenti in prestito la cui sicurezza può essere stabilita in un chiaro ordine di precedenza. Con ciò si intende che, in caso di fallimento del progetto, i titolari di note di prestito primarie, ad esempio, verrebbero rimborsati integralmente prima dei titolari di note di prestito secondarie e così via.

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