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Diritti alla luce

Anonim

introduzione

Il diritto alla luce nel Regno Unito risale al diritto di proprietà generale relativo alle servitù che dal regno di Guglielmo IV. La legge sulle luci antiche fu sostituita dalla legge sulle prescrizioni del 1832.

I diritti alla luce diventano generalmente un problema quando un nuovo sviluppo o uno sviluppo proposto incide sull'accesso alla luce di una proprietà adiacente. I diritti alla luce si applicano anche agli ostacoli causati da alberi, siepi e così via, ma non ci sono diritti di luce per terreni aperti.

I diritti alla luce possono essere il risultato di 'facilitazioni ', o possono essere problemi 'fastidio '.

  • Una servitù è un diritto che una persona ha sul terreno di proprietà di qualcun altro. Una agevolazione può essere creata con sovvenzione espressa (ad esempio può essere presentata in un atto di trasporto), per necessità (ad esempio se c'è un solo mezzo di accesso a un sito) o con una prescrizione (l'atto è stato ripetuto per almeno 20 anni). Gli appartamenti sono normalmente collegati al terreno. In relazione ai diritti alla luce, una servitù può perpetuare anche se viene costruito un nuovo edificio. Ciò significa che non si può presumere che non esistano diritti alla luce semplicemente perché gli edifici vicini sembrano nuovi.
  • Il fastidio privato regola l'interferenza con un diritto delle persone di godere della terra o di un diritto in relazione a quella terra. Tale interferenza deve essere "irragionevole" per costituire un fastidio. Il fastidio può essere risolto con un'ingiunzione, una riduzione e / o danni.

Interpretazione

In generale, il diritto alla luce si riferisce al diritto di ricevere luce sufficiente attraverso un'apertura (come una finestra), consentendo l'uso comodo e piacevole di un'abitazione o l'uso vantaggioso e l'occupazione di altri edifici.

I livelli di luce accettabile non sono stati oggettivamente quantificati e sono invece valutati caso per caso dai tribunali. I termini "luce sufficiente secondo le nozioni ordinarie di umanità" e "privazione tangibile di un edificio" hanno guadagnato sostanziali compensi per le professioni legali e di rilevamento e hanno dato vita a specialisti e testimoni esperti in questo campo.

Molto dipende da:

  • La misurazione della luce
  • Prova della sua diminuzione.
  • Il danno causato dall'ostruzione.

Ostruzione

Le finestre possono essere di diverse dimensioni, altezze e quantità e servire a variare le dimensioni della stanza con luce naturale. Generalmente, maggiore è l'area servita da una finestra, più valore può essere aggiunto alla finestra.

L'ostruzione della luce tra uno spazio interno della proprietà dominante e il cielo da una proprietà serviente è generalmente causata dall'altezza, dalla larghezza o dalla vicinanza della struttura incriminata. La legge generale sulla servitù non consente a una proprietà servile di beneficiare del valore a spese della proprietà dominante se quest'ultima gode di diritti ininterrotti per vent'anni o più.

misurazione

Ora è relativamente semplice misurare o modellare i livelli di illuminazione sui piani di lavoro all'interno degli edifici e valutare se vi è attualmente luce sufficiente per eseguire attività come la lettura, o se ci sarà una volta costruito uno sviluppo proposto.

Regole empiriche

La '45 grado regola ', che può essere utilizzata per valutare le applicazioni di pianificazione per gli sviluppi che incidono su Windows, non viene utilizzata per valutare i diritti alla luce .

La '50: 50 regola 'tuttavia può essere considerata adeguata. Ciò significa determinare quale percentuale di una stanza riceve luce adeguata su un piano di lavoro a 850 mm dal pavimento. Si può ritenere che si sia verificata una lesione se la percentuale è ridotta a meno del 50%. Tuttavia, se oltre il 50% della stanza riceve ancora luce adeguata, non si può ritenere che una lesione si sia verificata, indipendentemente dalla quantità di luce persa.

Rimedi

Il rimedio più probabile per la perdita del diritto alla luce è un'ingiunzione. Ai tribunali non piace assegnare un risarcimento in tali casi, in quanto ciò potrebbe essere considerato come uno sviluppatore in grado di "comprare" i diritti di un altro. Tuttavia, se i danni vengono assegnati, possono essere basati su:

  • L'uso storico e lo scopo delle stanze colpite dalla violazione.
  • La perdita di potenza della luce naturale sopra l'interessato dall'ostruzione.
  • Il valore aggiuntivo alla proprietà del trasgressore servo. Questa può essere una proporzione dei profitti degli sviluppatori, in cui la percentuale si riferisce alla quantità di spazio sul pavimento che lo sviluppatore non avrebbe potuto costruire se non avessero violato il diritto alla luce del loro vicino.
  • Qualsiasi perdita di valore residuo alla proprietà dominante

La legge e i possibili rimedi che circondano i diritti alla luce non sono semplici. Ci sono delle complicazioni in relazione ad alcune terre della Corona, enti statutari e acquisti obbligatori, e in determinate circostanze gli sviluppatori possono ottenere avvisi di ostruzione leggera. Per ulteriori informazioni, consultare Avvisi di ostruzione della luce.

Se è possibile che uno sviluppo incontrerà diritti su problemi di luce, può essere nominato un consulente del diritto alla luce per dare consigli esperti.

In pratica, la proprietà dominante può reggere uno sviluppo per un tempo molto lungo mediante un'ingiunzione interlocutoria. Il ritardo causato mentre il caso passa attraverso i tribunali, in particolare se è impugnato, può portare tutto a una battuta d'arresto. Di conseguenza, generalmente avviene una negoziazione, con la squadra del proprietario dominante che ha una buona idea del valore dell'infrazione per il proprietario del servitore, e un accordo viene fatto o il progetto viene modificato per far retrocedere eventuali strutture che ostruiscono la luce.

Considerazioni recenti

Fino a poco tempo fa, si riteneva che il diritto alla luce con prescrizione medica potesse essere perso se una persona si sottoponeva a una perdita di luce per un anno prima di presentare un reclamo. Ciò significa che i reclami devono essere fatti rapidamente e ripetuti frequentemente per garantire che il diritto non venga perso prima che il reclamo venga presentato. Tuttavia, il caso di HKRUK II (CHC) Ltd contro Heaney (2010) suggerisce che il tempo potrebbe non essere più un ostacolo a un'ingiunzione.

Vedi anche Avvisi di ostruzione della luce.

Nel 2013, la Law Commission ha lanciato un documento di consultazione che proponeva una radicale riforma dei diritti alla luce per impedire che diventassero un vincolo inutile allo sviluppo. La consultazione si è svolta dal 18 febbraio 2013 al 16 maggio 2013 (cfr. La Commissione giuridica: documento di consultazione n. 210, Diritti alla luce, Un documento di consultazione). Le raccomandazioni principali sono state pubblicate il 4 dicembre 2014, nella relazione finale, Rights to Light (legge n. 356) e comprendevano:

  • Una procedura legale che consente a un proprietario terriero di richiedere ai propri vicini di riferire loro entro un determinato periodo di tempo se intendono chiedere un'ingiunzione per proteggere il loro diritto alla luce o perdere il potenziale per quel rimedio da concedere.
  • Un test statutario per chiarire quando i tribunali possono ordinare che i danni siano pagati piuttosto che interrompere lo sviluppo o ordinare la demolizione.
  • Una versione aggiornata della procedura che consente ai proprietari terrieri di impedire ai loro vicini di acquisire diritti sulla luce con prescrizione medica.
  • Modifica della legge che disciplina quando un diritto inutilizzato alla luce viene considerato come abbandonato.
  • Un potere per la Camera di Lands of the Upper Tribunal di scaricare o modificare i diritti alla luce obsoleti o inutilizzati.

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