{h1}
articoli

Variazioni nei contratti di costruzione

Anonim

introduzione

Una variazione (a volte indicata come un'istruzione di variazione, un ordine di variazione (VO) o un ordine di modifica) è un'alterazione dello scopo delle opere in un contratto di costruzione sotto forma di un'aggiunta, una sostituzione o un'omissione dall'ambito di lavoro originale.

Quasi tutti i progetti di costruzione variano dal design originale, ambito e definizione. Piccoli o grandi, i progetti di costruzione si allontaneranno inevitabilmente dal progetto di gara originale, dalle specifiche e dai disegni preparati dal team di progettazione.

Ciò può essere dovuto al progresso tecnologico, alle modifiche o all'attuazione della legge, al cambiamento delle condizioni, alle anomalie geologiche, alla mancata disponibilità di materiali specifici o semplicemente a causa del continuo sviluppo del progetto dopo che il contratto è stato aggiudicato. Nei grandi progetti di ingegneria civile le variazioni possono essere molto significative, mentre per i piccoli appalti possono essere relativamente minori.

Le variazioni possono includere:

  • Alterazioni al design.
  • Modifiche alle quantità
  • Alterazioni alla qualità
  • Alterazioni alle condizioni di lavoro
  • Alterazioni della sequenza di lavoro.

Variazioni possono anche essere considerate verificarsi se i documenti contrattuali non descrivono correttamente i lavori effettivamente richiesti.

Le variazioni non possono (senza il consenso degli appaltatori):

  • Cambia la natura fondamentale delle opere.
  • Ometti il ​​lavoro in modo che possa essere eseguito da un altro appaltatore.
  • Essere istruito dopo il completamento pratico.
  • Richiedere all'appaltatore di eseguire lavori che sono stati oggetto di una somma di costo principale.

In termini legali, una variazione è un accordo supportato dalla considerazione di modificare alcuni termini del contratto. Nessuna variazione del potere di ordinare è implicita, e quindi ci devono essere termini espressi nei contratti che danno al potere istruire le variazioni. In assenza di tali termini espressi, il contraente può respingere le istruzioni per le variazioni senza conseguenze legali.

Le forme standard di contratto generalmente prevedono disposizioni esplicite per l'amministratore del contratto (generalmente l'architetto o l'ingegnere) per istruire le variazioni (ad esempio, FIDIC Clausola 51.1). Tali disposizioni consentono la gestione continua e regolare delle opere senza la necessità di un altro contratto.

Le istruzioni di variazione devono essere chiare su ciò che è e non è incluso e possono proporre il metodo di valutazione.

Valutazione delle variazioni

Variazioni possono comportare aggiunte o detrazioni dalla somma del contratto. La valutazione delle variazioni può includere non solo il lavoro descritto dall'istruzione di variazione, ma altre spese che possono derivare dalla variazione, come l'impatto su altri aspetti dei lavori. Le variazioni possono anche (ma non necessariamente) richiedere un aggiustamento della data di completamento.

Le variazioni possono essere valutate da:

  • Accordo tra il contraente e il cliente.
  • Il consulente dei costi.
  • Una quotazione di variazione preparata dal contraente e accettata dal cliente.
  • Con un altro metodo concordato dal contraente e dal cliente.

Le valutazioni delle variazioni sono spesso basate sulle tariffe e sui prezzi forniti dall'appaltatore nella loro offerta, a condizione che i lavori siano di natura simile e svolti in condizioni simili. Questo è vero, anche se diventa evidente che i tassi forniti dal contraente erano superiori o inferiori rispetto ai tassi commerciali altrimenti disponibili.

Le tariffe dell'appaltatore non diventano ragionevoli o irragionevoli dall'esecuzione di variazioni, come stabilito dalla sentenza nel caso di Henry Boot Construction Ltd contro Alstom [1999].

Se non è possibile trovare lavori simili a quelli indicati da una variazione nei disegni, nelle specifiche o negli elenchi delle quantità, è necessaria una valutazione equa dei costi diretti, delle spese generali e del profitto dell'appaltatore.

Tuttavia, i contratti NEC non valutano le variazioni in base ai tassi nell'offerta. Guida alla valutazione degli stati degli eventi di compensazione:

"La valutazione degli eventi di compensazione in quanto influenzano i prezzi si basa sul loro effetto sul costo definito più la commissione. Questo è diverso da alcune forme standard di contratto in cui le variazioni sono valutate utilizzando le tariffe e i prezzi nel contratto come base. La ragione di questa politica è che nessun evento di compensazione per il quale è richiesta una quotazione è dovuto alla colpa dell'Appaltatore o si riferisce a una questione che è a suo rischio in base al contratto. È pertanto opportuno rimborsare al contraente le sue previsioni di costi aggiuntivi (o costi effettivi se il lavoro è già stato fatto) derivanti dall'evento di compensazione. '

In altre parole, l'appaltatore può ignorare il loro prezzo di gara e il costo delle richieste più le variazioni. Tuttavia, potrebbero esserci disaccordi su articoli come i costi generali di fabbrica e la gestione che sono molto difficili da valutare. Inoltre, data la complessità e la lunghezza della catena di approvvigionamento nei principali lavori di costruzione, ottenere i prezzi di previsione da tutte le parti interessate richiede tempo, spesso oltre la data entro la quale l'amministratore del contratto deve prendere la decisione se istruire o meno il variazione.

Potranno quindi decidere se procedere o meno a una variazione basata su stime del consulente dei costi che a tempo debito verranno sostituite dal costo effettivo. È stato sostenuto che questa praticità sconfigge alcuni dei fondamenti logici dei contratti NEC in relazione al controllo dei costi e al processo decisionale.

Fonte del conflitto

Il conflitto può insorgere quando il lavoro non è menzionato nelle distinte delle quantità, nei disegni o nelle specifiche. Nel diritto comune questo silenzio non significa che l'appaltatore ha il diritto automatico di richiedere un pagamento extra. Il cliente non è tenuto a pagare per le cose che un appaltatore ragionevole deve aver capito doveva essere fatto ma che è stato omesso dagli elenchi dei quantitativi.

Dove ci sono articoli che, sebbene non siano espressamente citati, sono comunque necessari per completare i lavori, quindi l'appaltatore dovrebbe averli inclusi nel loro prezzo. Gli elenchi delle quantità e delle specifiche non devono necessariamente includere "ogni chiodo da punzonare ". Ad esempio, nel fissare le facciate in GRC è necessario disporre di supporti in acciaio e un appaltatore ragionevolmente esperto deve provvedere a ciò nel prezzo del contratto. Se non espressamente escluso, tali supporti non vengono pagati come variazione.

Il conflitto può anche sorgere quando un subappaltatore qualifica che, ad esempio, 'Fornitura e riparazione di Door è inclusa ' ma 'Fornitura e riparazione di Ironmongery è esclusa '. Un subappaltatore ragionevole dovrebbe prevedere che una porta non può essere riparata senza cardini - che è una parte della ferramenta. Quindi, anche se la ferramenta è esclusa, il subappaltatore non può aspettarsi una variazione per nessuno degli articoli necessari per fissare le porte.

Inoltre, con il pretesto della variazione, l'amministratore del contratto non può modificare la natura delle opere. Ad esempio, se il contratto prevede la puntellazione di pali secanti, non possono chiedere la blindatura del diaframma perché cambierà completamente la natura del lavoro.

Inoltre, se l'amministratore del contratto omette il lavoro dall'ambito dell'appaltatore, tale omissione deve essere autentica: cioè, l'opera omessa deve essere omessa dal contratto in toto, non può essere utilizzata per allontanare l'appaltatore dal datore di lavoro ad un altro (ad esempio, vedere la clausola FIDIC 51.1). Allo stesso modo, l'amministratore del contratto non ha il potere di ordinare variazioni per aiutare l'appaltatore se il contratto funziona come risultato troppo difficile o costoso per loro.

Estensione di tempo

Molti contratti di costruzione consentono di estendere il periodo di costruzione in caso di ritardi non imputabili all'appaltatore. Questo è descritto come un'estensione del tempo (EOT).

Le variazioni possono (ma non necessariamente) costituire eventi rilevanti che possono meritare un'estensione del tempo e quindi un adeguamento della data di completamento. Vedi Estensione del tempo per ulteriori informazioni.

Conclusione

Le variazioni sono spesso fonte di controversia, sia nel valutare la variazione, sia nel concordare se una parte dei lavori costituisca una variazione e possono costare molto tempo e denaro nel corso di un contratto. Sebbene alcune variazioni siano inevitabili, è consigliabile minimizzare le potenziali variazioni e le successive affermazioni garantendo che le incertezze siano eliminate prima di aggiudicare il contratto.

Questo può essere fatto da:

  • Intraprendere indagini approfondite sul sito e indagini sulle condizioni.
  • Garantire che il brief del progetto sia completo e supportato dalle parti interessate.
  • Garantire che i requisiti legislativi siano correttamente integrati nel progetto.
  • Garantire che i rischi siano correttamente identificati.
  • Garantire che i progetti siano adeguatamente coordinati prima dell'offerta.
  • Garantire il contratto è inequivocabile ed esplicito.
  • Garantire che le tariffe dell'appaltatore siano chiare.
  • Preparare disegni concisi, distinte e specifiche, fornendo tutte le situazioni che sono ragionevolmente prevedibili.

Raccomandato

Concorso di ricerca sul benessere di BRE

Valutazione delle prestazioni degli edifici negli edifici domestici

Reversibile Building Design